Gewerbeimmobilien Italien: kaufen, mieten, nutzen

Der Kauf einer Gewerbe-Immobilie in Italien – ob Bauland, landwirtschaftliche Flächen, klassische Gewerbeeinheit oder Hotel – sollte nicht an Unsicherheiten wegen fehlenden Kenntnissen im italienischen Recht und sprachlichen Hürden scheitern.

Grundsätzlich ist das italienische Immobilienrecht dem in Deutschland, Österreich und der Schweiz ähnlich, z.B. im Hinblick auf die notarielle Form für den Kaufvertrag.

Zusätzlich existiert jedoch u.a. ein verbindlicher (!) Kaufvorvertrag / Vorvertrag, der ohne notarielle Beurkundung wirksam ist. Da ein Rücktritt vom Vorvertrag und die Rückzahlung der Anzahlung (bis zu 10 % des Kaufpreises) kaum möglich ist, sollte man im Zweifel von vermeintlich unverbindlichen Zusagen per Handschlag oder E-Mail absehen. Zudem gibt es im Zusammenhang mit dem Eigentumsübergang bei Immobilien regionale Unterschiede, die sich teils von den Regelungen im deutschsprachigen Raum unterscheiden: Ist in den nördlichen Provinzen die Eintragung im Grundbuch für Eigentumsverhältnisse maßgeblich, ist in südlicheren Regionen – bereits in Venetien und der Lombardei etc. – der notarielle Akt entscheidend. Eintragungen im Liegenschaftsregister geben dann – anders als das Grundbuch in den nördlichen Provinzen – nicht verbindlich Auskunft über aktuelle Eigentumsverhältnisse. Hier gilt es ggfs. Vorsicht walten zu lassen und exakte Nachforschungen anzustrengen, bevor man in konkrete Vertragsverhandlungen einsteigt.

In vielen Fällen spielt beim Immobilienkauf in Italien jedoch nicht nur das Immobilienrecht eine Rolle: Je nach Kontext kann für den Kauf einer Gewerbeimmobilie zudem das Gesellschaftsrecht relevant werden. So kann es durchaus sinnvoll sein, für den Kauf und Betrieb einer Immobilie eine Gesellschaft nach italienischem Recht in Italien zu gründen. Aber vor allem auch bei (grenzüberschreitenden) Asset-Deals bzw. Share-Deals spielt im Zweifel sowohl das Gesellschaftsrecht als auch das Immobilienrecht eine nicht unwesentliche Rolle.

Wir unterstützen Sie deshalb gerne im Vorfeld eines Immobilienkaufs und im gesamten Erwerbsprozess: bei immobilienrechtlichen, gesellschaftsrechtlichen oder kapitalmarktrechtlichen Fragestellungen – auch und gerade im Zusammenhang mit Unternehmenskäufen oder Beteiligungen an Immobilienprojekten bzw. Immobilienfonds –, im Rahmen der Vertragsverhandlungen und Vertragsabschlüsse und sind Ihr Ansprechpartner, falls es im Nachgang zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommen sollte.

Rechtliche Vorgaben hinsichtlich Bebaubarkeit von Flächen und späteren Nutzungsmöglichkeiten für Flächen bzw. Gebäude spielen auch in Italien eine immens wichtige Rolle. Das gilt für Baugrund wie für den Umbau und ggfs. die Umnutzung von vorhandenen Immobilien (privat auf gewerblich, abweichende gewerbliche Nutzung etc.) und natürlich Neubauten. Verwaltungsrechtliche Beschränkungen und Vorgaben müssen rechtzeitig geklärt sein und ggfs. entsprechende behördliche Genehmigungen eingeholt, notfalls erstritten werden. Das gilt u.a. im öffentlichen Baurecht (Bauplanung, Bauordnung, Raumordnung, Urbanistik), aber natürlich auch für Bereiche des Wirtschaftsverwaltungsrechts, also z.B. Umweltrecht, Immissionsschutzrecht etc.

Neben der Einhaltung verwaltungsrechtlicher Vorgaben gilt es auch in der Planungs- und Umsetzungsphase, verlässliche vertragliche Grundlagen zu schaffen. Das gilt u.a. für die Beauftragung von Geometern, Architekten und Handwerkern bzw. Bauunternehmern: um vertragliche Pflichten inkl. möglichst exakter Planungszeiträume verbindlich festlegen zu können und um eine verlässliche Grundlage zur Klärung von möglichen Haftungsfragen zu schaffen.

Als Experten für Privatrecht und Verwaltungsrecht sind wir auch und gerade im Zusammenhang mit der Planung und Realisierung von gewerblichen Immobilienprojekten jeder Größe in Italien verlässlicher Ansprechpartner vor Ort: im Umgang mit Vertragspartnern, aber natürlich auch als Vertreter vor Behörden, in Verfahren der Schiedsgerichtsbarkeit, der gerade in diesem Kontext große Bedeutung zukommt, um jahrelange Gerichtsverfahren zu vermeiden, und bei Bedarf vor allen italienischen Gerichten.

In vielen Fällen ist die Anmietung einer Immobilie (zunächst) sinnvoller als ein Kauf. Denn natürlich bieten Miete oder Pacht oder ggfs. auch Immobilien-Leasing vor allem bei ersten unternehmerischen Schritten nach Italien – aber auch darüber hinaus – größere Flexibilität, verbunden mit erheblich geringeren Kosten und Risiken. Auch in diesem Bereich ist das italienische Recht dem Recht im deutschsprachigen Raum in vielerlei Hinsicht ähnlich. Auch das italienische Recht unterscheidet zwischen Miete und Pacht – das Mietrecht wiederum zwischen Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht. Letzteres ist dabei ebenfalls deutlich weniger von Mieterschutz geprägt als das Mietrecht über Wohnraum. Damit kommt dem Thema Mietvertrag im Gewerbemietrecht eine vergleichbar große Bedeutung zu wie in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Das gilt im Hinblick auf Vertragslaufzeiten, Kündigungsmöglichkeiten, aber auch Verpflichtungen im Zusammenhang mit Umbauten und Rückbauten bei Vertragsende.

Aber auch die gewerbliche Vermietung oder das Verpachten von Gebäuden, Lagerflächen oder landwirtschaftlichen Flächen etc. spielt für Unternehmen mit Sitz im Ausland und Niederlassungen in Italien eine wichtige Rolle: Rechte und Pflichten als Vermieter gilt es zu kennen, Gewerbemietverträge und Pachtverträge unabhängig vom konkreten Vermietobjekt vermieterseitig möglichst passgenau zu gestalten – auch um Haftungsrisiken zu minimieren. Gleichzeitig sind bei der Planung einer Vermietung / Verpachtung steuerliche Aspekte (Gewerbesteuer in Italien, Geltendmachung von Kosten gegenüber Einnahmen) bestmöglich im Vorfeld abzuklären, um exakte Kalkulationen für valide Business-Cases zu ermöglichen.

Denn ein wesentlicher Unterschied ist sowohl bei der Vermietung als auch bei der Anmietung von Gewerbeimmobilien zu bedenken: mietet / pachtet man in Italien eine Immobilie zu gewerblichen Zwecken, ist das unbeschränkte Absetzen von Mietkosten etc. nicht möglich. Zudem gibt es sehr unterschiedliche Regelungen z.B. in Abhängigkeit von Branchen bzw. Tätigkeitsfeld. Und auch Kosten im Zusammenhang mit einem Vermietobjekt können in Italien nicht unbeschränkt steuerlich geltend gemacht werden. Es kommt also gerade in diesem Bereich stark auf den Einzelfall an und sollte rechtzeitig bedacht sein, damit Kalkulationen auf korrekten Annahmen erstellt werden können.

Auch der Verkauf von gewerblichen Immobilien in Italien sollte bestmöglich rechtlich bzw. anwaltlich begleitet sein, um nach Möglichkeit Risiken und ggfs. langwierige Rechtstreitigkeiten im Nachgang von vornherein auszuschließen.

So sollte bereits die vertragliche Verpflichtung eines Maklers für den Verkauf einer Immobilie sorgfältig gestaltet werden, um Rechte und Pflichten über den gesetzlichen Rahmen hinaus klar zu definieren und Streitigkeiten über Vertragserfüllung und Provisionsstreitigkeiten vorzubeugen. Ist der passende Käufer gefunden, gilt es den Verkaufsprozess von Beginn an rechtlich in die richtigen Bahnen zu lenken und von der Verhandlung und dem Abschluss des Kaufvertrages bis hin zur Umschreibung von Grundbuch und Liegenschaftsregister rechtssicher zu gestalten.

Aus diesem Grund unterstützen wir Sie selbstverständlich nicht nur bei der Gestaltung und Verhandlung von Maklerverträgen, sondern vor allem bei der Prüfung / Erstellung von individuell auf Ihren Bedarf angepassten Kaufverträgen, nötigenfalls der Korrektur von Eintragungen in Grundbuch oder Liegenschaftsregister und Kataster vor dem Verkauf (Abgleich Ist-Zustand, eingetragener Zustand) sowie der Ausarbeitung von Verträgen inkl. möglicher Haftungsausschlüsse. Bei Bedarf sind wir ggf. auch bei der Suche nach einem deutschsprachigen Notar behilflich (unabhängig von der Lage der Immobilie!) und begleiten Sie natürlich auf Wunsch auch im Notartermin vor Ort – all das, um Haftungsrisiken nach dem Verkauf für Sie bestmöglich zu minimieren.

Nicht zuletzt stehen wir Ihnen beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie als Ansprechpartner für alle steuerlichen Fragen im Zusammenhang mit dem Verkauf zur Verfügung und beziehen gerne bei Bedarf Ihre Steuerberater und Wirtschaftsprüfer im Rahmen der Vorbereitung eines Immobilienverkaufs ein.

Steuerliche Aspekte sind für Unternehmen bei Investitionen in Immobilien immer ein wichtiges Thema. Denn auch und gerade steuerliche Aspekte bzw. Gestaltungsmöglichkeiten entscheiden im Zweifel über die Sinnhaftigkeit und Rentabilität eines Immobilienkaufs oder einer Anmietung von Gewerbeflächen für eigene unternehmerische Zwecke oder Investitionen.

Hinsichtlich der grundsätzlichen Steuern im Immobilien-Kontext fällt beim Kauf einer Immobilie in Italien wie in Deutschland, Österreich und der Schweiz Grunderwerbsteuer an. Die Höhe dieser Steuer wie auch die Höhe der laufenden Grundsteuer richtet sich nach dem sog. Katasterwert der Immobilie und ist damit vor allem für Bestandsimmobilien bereits im Vorfeld verlässlich kalkulierbar.

Bei der gewerblichen Vermietung / Verpachtung von Immobilien in Italien – ob Vermietung von Gewerbeeinheiten jeder Größe oder auch touristischer Vermietung – fällt unabhängig vom Sitz des vermietenden Unternehmens in Italien Gewerbesteuer an. Und letztlich ist natürlich auch der Verkauf von Immobilien in Italien nicht steuerneutral.

Besonders im Vergleich zu Deutschland, Österreich und der Schweiz ist im Zusammenhang mit Immobilien die steuerliche Geltendmachung von Kosten: In Italien sind beispielsweise Mietkosten für die Anmietung von Flächen nicht voll absetzbar. Zudem bestehen je nach Tätigkeitsbereich / Branche eines Unternehmens durchaus Unterschiede in der Absatzbarkeit von Kosten. Wiederum anders gestaltet sich die Situation, wenn das Unternehmen insgesamt nicht in Italien steuerpflichtige Einkünfte erzielt, aber Immobilienkosten (Miete, Grundsteuer etc.) in Italien im Land des Unternehmenssitzes steuerlich geltend machen will.

Zur Klärung aller steuerrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit Kauf, Anmietung, Nutzung oder Verkauf einer Gewerbeimmobilie in Italien sind wir gerne Ihr Ansprechpartner vor Ort. Bei Bedarf vermitteln wir zudem Kontakt zu Steuerberatern, mit denen wir seit Jahren vertrauensvoll zusammenarbeiten, sofern Sie ständige Unterstützung auf Italienisch und Deutsch in Italien benötigen.